土地政策|《南宁市物流用地公开出让管理办法》发布，加快物流项目落地
近日，南宁市人民政府印发了《南宁市物流用地公开出让管理办法》，明确了物流用地的概念、管理机构职责、准入条件、土地价格、用地原则、开发建设标准及供后监管措施等，共计15条内容；全市统一按新《办法》执行，五象新区不再另行制定。办法自2019年2月1日起实施，有效期五年，《南宁市物流用地公开出让管理暂行办法》（南府办〔2014〕113号）同时废止
文件截图
政策解读
我市物流项目用地未形成规范物流仓储用地管理体系，在实际过程中存在对物流用地的定义较为宽泛，未明确物流用地的含义、未明确物流用地附属设施的配比比例；对物流用地的准入、出让程序、用地条件等未作规定；缺乏对物流用地的供后监管措施和联动机制的问题。为此，市政府办公厅印发了《南宁市物流用地公开出让管理暂行办法》（南府办〔2014〕113号，以下简称《暂行办法》）。
根据市政府办公厅《关于再次征求政府规章文件清理意见的通知》要求，为了适应当前经济环境和物流用地发展趋势，同时也为了强化物流用地在供地和供后监管的问题，市国土资源局建议对《南宁市物流用地公开出让管理暂行办法的通知》（以下简称《办法》）进行修改完善。本《办法》在原《暂行办法》基础上进行了修改完善，针对的仍是南宁市区内的物流用地的公开出让管理。
（一）制定依据
1.《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）；
2.《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）；
3.《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国土资发〔2010〕34号）；
4.《南宁市人民政府关于进一步加快现代物流业发展的若干规定》（南府发〔2012〕104号）；
5.《南宁市人民政府关于印发南宁市工业用地公开出让管理办法的通知》（南府发〔2013〕32号）。
（二）修正内容
为提高行政效能，加快物流项目落地，加强供后监管，拟对《暂行办法》作出下列修改：
1.对原《办法》第三条中市商务主管部门、税务部门、城区人民政府、国家级开发区管委会、市规划局职责及表述进行调整，其余部门职责不变。
2.原《办法》第四条第（三）款，为体现节约集约用地精神，单个物流用地项目原则上不能超过 200 亩，对于超过200亩的用的需进行集约节约用地评估。
3.原《办法》第五条第（一）款建筑面积占项目总建筑面积比例，考虑到现代物流业发展迅速，拟放宽至建筑面积占项目总建筑面积比例不得超过20%（原为15%）；
4.原《办法》第六条修改为由城区人民政府、开发区管委会根据市发展改革委的审查意见明确物流用地类型及准入条件，同时修改市规划行政主管部门相关工作内容的表述。
5.原《办法》中第九条删除关于共管资金的内容并且与第十条合并，形成现在的第九条。
6.原《办法》第十一条进行修改，修改为物流用地建设项目竣工投产后，由城区人民政府、开发区管委会组织相关部门进行综合评估。
删除“整改达标后方可办理竣工验收手续”和“对于分期用地的项目，前期竣工检查不达标的，应暂停后期用地供应”的内容。
同时，保留了收回国有建设用地使用权的内容，并修改为按《物流项目投资建设履约保证协议》及出让合同的约定。
7.原《办法》第十三条修改为由城区人民政府、开发区管委会组织有关部门对物流项目用地实施情况进行考核评估，增加了评估结果向市商务行政主管部门、市国土资源行政主管部门备案及市国土资源行政主管部门会同市商务行政主管部门对评估结果进行抽查的内容。
8.删除原第十五条，全市统一按新《办法》执行，五象新区不再另行制定。
（九）原《办法》其他内容不变，修订的新办法实施后，原《办法》自行废止。
（三）修正后《办法》的主要内容
《办法》共十五条，内容主要包括：物流用地的概念、管理机构职责、准入条件、土地价格、用地原则、开发建设标准及供后监管措施等。
1.关于物流用地概念
针对目前我市仓储物流用地概念模糊的问题，参照《中华人民共和国-物流术语》的有关定义，《办法》第二条第（二）款对物流用地的概念进行了明确，并将物流用地分为两类。一类是物流仓储用地，参照《中华人民共和国国家标准-城市用地分类与规划建设用地标准》，主要是指用于物资储备、中转、配送等用地，即传统意义上的物流仓储用地。另一分类是综合物流用地，是除以上物流仓储用地外，含有商品展示、交易场所功能的物流用地。
2.关于管理机构职责及出让流程
《办法》第三条对各部门的职责作了具体规定。具体是由市商务主管部门负责统筹规划全市物流用地布局，指导城区人民政府、开发区管委会审核拟出让物流用地准入条件、明确项目类型，市国土资源行政主管部门负责物流用地公开出让工作，其他部门根据各自职责做好工作。
《办法》第六条对物流用地出让的具体流程作了规定，使出让流程更为清晰。具体是经市发改部门对项目进行备案、核准后，由城区人民政府、开发区管委会明确物流用地类型及准入条件，市规划部门根据市商务行政主管部门的意见明确土地用途及比例，再由市国土部门组织地价评估后公开出让。
3.关于用地原则及建设标准
为体现节约集约用地精神，《办法》严格控制用地规模，单个物流用地项目原则上不能超过200亩，对于超过200亩的用的需进行集约节约用地评估，并要求分期供地。
目前我市物流用地比例参照工业用地控制指标配建，即用地面积和建筑面积均控制在7%。为防止受让人取得土地后变性使用，参考工业用地控建比例，《办法》第五条第一项仍规定物流仓储用地内行政办公、生活服务等用地面积占项目总用地面积的比例不得超过7%。同时考虑到电子商务（信息处理）是现代物流产业的核心，并且实践中现代物流属于微利产业，原《暂行办法》参照苏州市专项服务产业用地面积和建筑面积不得超过15%的规定，考虑到现代物流业发展迅速，建议拟放宽至不得超过20%，修正后《办法》第五条第一项规定物流仓储用地内行政办公、生活服务等建筑面积占项目总建筑面积不得超过20%。
综合物流用地中含商品展示、交易场所等综合性质的用地占项目总用地面积比例及建筑面积占项目总建筑面积，仍按原《暂行办法》均不得超过20%的规定执行。
4.关于土地评估价格
为充分实现土地价值，防止土地资产的流失，根据《南宁市人民政府关于进一步加快现代物流业发展的若干规定》第四条第二款：“商贸物流、运输中转用地可按照综合用地性质组织地价评估”的规定，《办法》第七条规定对土地价格按不同用地类型进行地价评估。其中，物流仓储用地参照工业用地组织地价评估，综合物流用地按规划确定的土地用途及比例组织地价评估。
5.关于供后监管
针对近年来物流用地出让后，当事人擅自改变用途，不按物流项目投资建设履约保证协议和出让合同履行义务的问题，《办法》加大供后监管力度，第九至第十四条针对供后监管的问题作了以下规定：
第一，《办法》第八条规定竞得人须在出让合同前，与城区政府签订履约保证协议。
第二，《办法》第九条规定以成立项目共管资金的方式从资金上约束竞得人。
第三，参考苏州的做法，《办法》第十条明确物流用地不得分割销售转让，建成后随房屋确需整体转让的，受让人应经市商务行政主管部门确认为物流服务业从业单位，不动产登记机构依据市商务局出具的书面意见，方可办理变更登记手续。
第四，《办法》第十一条明确对物流项目实行综合评定竣工验收制度，由城区人民政府、开发区管委会会同有关部门对执行情况进行综合评估。
分析师点评
新《办法》强化物流用地在供地和供后监管的问题。近年来，南宁市物流总量保持稳定增长趋势、物流基础设施逐步完善、物流业发展环境进一步改善；近年南宁市积极推动物流“五园区”（中国-东盟国际物流基地、南宁空港物流基地、安吉综合物流园、金桥综合物流园和江南综合物流园）的构建。
根据《南宁市物流业发展规划（2017—2020）》，随着产业结构优化调整，电商物流、农副产品物流、医药物流、钢铁物流、电子电器物流等将是南宁物流产业的发展重点。
万科、远洋、平安不动产、京东、唯品会等企业巨头，纷纷进驻南宁物流产业园，发展产城融合项目。 南宁地处北部湾城市群核心、紧邻大湾区的优势，在产业发展将迎来新的机遇，期待更多有实力的企业进驻，合作共赢。
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